Comment choisir une SCPI ?

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Comment choisir une SCPI ?

Publié le

02/02/05

Choisir une SCPI, c’est définir vos objectifs et analyser trois éléments clés : la qualité du patrimoine, l’expérience et la stratégie de la société de gestion, ainsi que les indicateurs financiers.

Les critères essentiels
à analyser

L’expérience et les moyens de la société de gestion

Regardez le savoir-faire immobilier de l’équipe : compétences techniques, financières, juridiques, mais aussi moyens humains et ancrage local.
Une SCPI n’est performante que si elle est bien gérée dans la durée.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

La qualité et la diversification du patrimoine

La composition du portefeuille doit être variée : typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistique…), localisation géographique, types de locataires.
Cette diversification réduit les risques liés à un marché ou à un secteur.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

Les indicateurs financiers et immobiliers

Certains ratios traduisent la solidité du fonds : taux d’occupation financier (TOF) , durée résiduelle des baux (WALT), report à nouveau (RAN), Engagements (dettes bancaires, VEFA, autres). Et bien sûr, le rendement immobilier du patrimoine.
Ces indicateurs permettent d’apprécier le niveau de risque et la capacité du fonds à tenir ses engagements.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

Le cycle immobilier au moment de l’investissement

Une SCPI récente peut saisir de meilleures opportunités si elle se crée à un moment bas du cycle.
Mais gardez à l’esprit qu’une SCPI traverse plusieurs cycles immobiliers au cours de sa vie.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

Les performances passées

Même si elle ne préjuge pas des performances futures, elle reste un indicateur utile de la capacité de la société de gestion à délivrer dans la durée.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

Les frais et la transparence

Analysez le niveau et la structure des frais : gestion, acquisition, cession, frais éventuels de sortie. Vérifiez aussi la qualité des reportings fournis aux investisseurs.

vous détenez la totalité de la part et percevez des revenus potentiels à une fréquence qui dépend des SCPI, mensuelles ou trimestrielles.

Upêka, une SCPI nouvelle génération

Avec Upêka, 100 % de votre épargne est investi en immobilier, sans frais d’entrée. Accessible dès 200 €, cette SCPI s’adresse à tous les budgets et mise sur une diversification européenne pour saisir les opportunités de marché tout en limitant les risques.

Comme tout placement immobilier, la performance et le capital ne sont pas garantis et la liquidité des parts peut être limitée.

Pour aller plus loin...

Stratégies de gestion

Certaines SCPI sécurisent avec des actifs stables et locataires solides ; d’autres visent de la création de valeur via des travaux ou un repositionnement.

Cycle immobilier

Le moment du cycle (haut ou bas) influence le prix et la qualité des acquisitions, surtout pour une SCPI récente.

Diversification internationale

Investir en Europe peut permettre d’accéder à d’autres marchés et d’alléger la fiscalité en France grâce au crédit d’impôt.

ISR et extra-financier

Les SCPI labellisées ISR intègrent des critères environnementaux et sociaux et publient un rapport extra-financier annuel

Frais à examiner en détail

Au-delà du rendement affiché, il faut comparer les frais : gestion, acquisition, travaux, sortie. Ils pèsent directement sur le résultat net.

Mieux comprendre

Critère

Définition

Pourquoi c’est important

Taux d'occupation financier

Loyers réellement encaissés ÷ loyers théoriques

Indique la bonne santé locative de la SCPI
Valeur de reconstitution

Engagements

Ensemble des dettes et obligations contractées (dettes bancaires, VEFA, travaux programmés)

Un levier mesuré peut dynamiser la performance, mais des engagements trop élevés accroissent les risques

WALT (Durée résiduelle des baux)

Durée moyenne des baux restant à courir

Sécurise la visibilité des loyers

Frais

Commissions de souscription, de gestion, d’acquisition, de travaux, de sortie

Ils réduisent la performance nette et doivent être analysés dans le détail

RAN (Report à nouveau)

Réserves financières constituées

Sert de matelas pour stabiliser la distribution

Critère

Taux d'occupation financier

Définition

Loyers réellement encaissés ÷ loyers théoriques

Pourquoi c’est important

Indique la bonne santé locative de la SCPI
Valeur de reconstitution

Critère

Engagements

Définition

Ensemble des dettes et obligations contractées (dettes bancaires, VEFA, travaux programmés)

Pourquoi c’est important

Un levier mesuré peut dynamiser la performance, mais des engagements trop élevés accroissent les risques

Critère

Valeur de reconstitution

Définition

Estimation de la valeur réelle du patrimoine s'il devait être totalement reconstitué à sa valeur actuelle

Pourquoi c’est important

Sert de référence pour comparer au prix de souscription (prime ou décote)

Critère

Frais

Définition

Commissions de souscription, de gestion, d’acquisition, de travaux, de sortie

Pourquoi c’est important

Ils réduisent la performance nette et doivent être analysés dans le détail

Critère

Stratégie d'investissement

Définition

Orientations définies par la SCPI (types d’actifs, zones géographiques, profils de risque)

Pourquoi c’est important

Permet de vérifier la cohérence avec vos objectifs et votre horizon de placement

À retenir

‍

Une SCPI est un placement collectif qui doit être choisi avec discernement. Ne vous arrêtez pas au rendement affiché : regardez la solidité de la société de gestion, la qualité du patrimoine et les indicateurs financiers. Et gardez en tête que l’investissement en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée, dépendance aux marchés immobiliers.

L’épargne immobilière européenne

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